Avocat droit immobilier vice caché
Votre cabinet basé à Noisy-le-Grand intervient en Seine-Saint-Denis et Paris intra-muros
Contrairement aux garanties conventionnelles, la garantie des vices cachés est une garantie légale prévue par le Code civil qui profite à l’acquéreur. Maître Papelard-Casati vous conseille et vous assiste lors de vos démarches.
DÉFINITION
Le vice de construction
Il s’agit d’un défaut portant sur la qualité technique de l’ouvrage, ou sur un élément d’équipement indissociable de cet ouvrage et le rend inadéquat à son utilisation normale ou en affecte la solidité.
Lorsque le vice est apparent et que ses conséquences peuvent être examinées par le Maître d’ouvrage à la réception, il doit émettre des réserves. Si le vice n’a pas fait l’objet de réserves dans le délais impartit, alors celui ci n’entre pas dans le champs d’action de cette définition. Toutefois, en cas d’aggravation du vice, ce dernier tombe alors sous le coup de la garantie décennale.
Le vice caché
Un vice caché est un vice de construction constaté après la réception de l’ouvrage et qui n’est pas visible lors d’un examen normal de l’ouvrage. Le vice caché ne peut être constaté que dans un endroit inaccessible ou qui ne peut se révéler qu’à l’usage.
La notion de vice caché est assujettie à la qualité du maître d’ouvrage, assisté ou non par un professionnel.
LES DISPOSITIONS LÉGALES
Le droit à réparation du vice caché avec maître Papelard-Casati
Si le vice caché est découvert durant l’année suivant la réception, alors la garantie de parfait achèvement s’applique.
La garantie décennale entre en vigueur lorsque les vices cachés portent atteinte à la solidité de l’ouvrage ou de ses équipements.
La clause d'exclusion des vices cachés
Il est possible de déroger par convention aux règles de la garantie des vices cachés en insérant des clauses dans les documents contractuels de vente. Le vendeur peut donc insérer une clause d’exonération partielle ou d’exclusion de garantie des vices cachés, pour se protéger d’une action en justice de l’acheteur après la vente.
En effet, le Code civil indique que le vendeur est tenu des vices cachés sauf si le contrat stipule qu’il n’est obligé à aucune garantie. Cependant cette clause ne peut être appliquée en cas de mauvaise foi du vendeur. De plus, lorsque le vendeur est un professionnel, alors une présomption de connaissance du vice s’applique. Et donc aucune clause excluant ou limitant la garantie ne peut être invoquée par un vendeur professionnel.
En clair, si le vendeur est de bonne foi et n’est pas un professionnel, alors la clause d’exclusion de garantie des vices cachés ne peut pas être mise en échec.
Les conditions d'annulation de la clause d'exclusion
La mauvaise foi d’un vendeur doit être démontrée par un constat d’huissier ou une expertise amiable et judiciaire. Si le vice qui affecte le bien n’est pas connu du vendeur avant la vente, alors il est dit de bonne foi.
Comme indiqué plus haut, si le vendeur est un professionnel, la clause d’exclusion de garantie des vices cachés, n’est pas applicable. Cependant, la jurisprudence marque quelques exception. Lorsque l’acheteur est également un professionnel de la même spécialité et est en mesure de se rendre compte du vice. Cette clause est toujours assimilée à une clause abusive lorsque l’acquéreur est un consommateur lambda.
Qu'est ce qu'un professionnel?
Attention cependant, la notion de « professionnel » définie par la jurisprudence est assez vaste. Est définit comme professionnel tout marchand de biens ou personne réalisant habituellement des actes de vente. Donc une personne qui achète des lots de copropriété pour les rénover et les revendre est considéré comme un professionnel. De même,si vous avez une connaissance particulière des biens vendus, vous êtes assimilé à un professionnel. Donc si vous avez vous même réalisé des travaux dans le biens vendu, vous courez le risque d’être assimilé à un professionnel et vous devez assumer les éventuels vices cachés.
En conclusion, une clause d’exclusion de garantie des vices cachés d’une vente n’est pas applicable lors d’une vente entre professionnels ou assimilés, si le vendeur est de mauvaise foi ou si le vice ne peut être vu qu’à l’aide d’un examen approfondi des lieux. Il y a donc une différence entre les vices cachés, mais décelables en tant que professionnel, de ceux qui sont invisibles et nécessitent des recherches approfondies.
Que vous soyez acquéreur ou vendeur, si la clause d’exclusion de garantie ne vous semble pas claire, ou qu’elle semble ne pas être applicable, maître Papelard-Casati à Noisy le grand, est à votre disposition pour vous conseiller et vous assister lors des procédures judiciaires nécessaires pour faire valoir vos droits.
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